导语：国家统计局局长马建堂表示，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公布征求公众意见，争取明年初实施。

国家统计局局长马建堂(资料图)

统计局将公布房价统计改革方案征求公众意见

国家统计局局长马建堂近日表示，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公布征求公众意见，争取明年初实施。

马建堂在国家统计局第二期媒体统计知识研讨班上表示，今年年初国家统计局就承诺认真改革房价统计方法，目前这项改革已经有了初步方案，主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。

马建堂说，国家统计局将利用今年这段时间不断完善方案，明年年初正式使用新的房价统计制度方法。同时为了保持数据的历史可比，即便使用新的制度方法，老的统计方法还要保持一年。  在空置住房调查方面，马建堂表示，尽管对空置标准的认定有不同看法，也有住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门支持下，继续统计和发布房地产待售率；充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息；在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。

楼市“空置率”迷局待解

楼市“空置率”被看作房地产市场关键性的指标，有专家指出厘清楼市“空置率”可以摸清楼市家底，明晰个人住房信息系统，在一定程度上可以反映出哪些是炒房者的“二套房”或“三套房”，这样可以为未来的楼市调控政策提供更加科学的依据。

据报道，近期湖北大楚房产研究院首次对武汉房屋空置率做了摸底调查。结果显示，武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%。其他省份也对本地楼市的“空置率”进行调查，多数小区平时入住率不到20%，有的小区有时入住率不到40%。

“首先要区分空置率的概念，在美国，楼市的空置率有精确的概念和计算，放在市场上3个月还没有卖出的房子才可以称之为空置房，而国内仅把一段时间内没有住的房子视为空置房。”高盛中国首席经济学家、执行董事乔虹告诉中国经济时报记者。

日前，国家统计局把原来公布的房地产“空置面积”改称为更加准确的“待售面积”。该部门新闻发言人公开表示，“空置面积”是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积，但“想要计算出准确的空置率很难”。

有的专家认为，“数黑灯”不失为一种调查“空置率”的方式，虽然有可能出现一定偏差。而在有的省份，如果小区中有约20%的房屋用电量在连续两个月中显示都是零，便被当局认定为是“没人住”。

“楼市的空置率很难核定，电表式认定方法不可取，因为以电表数为零来核定为空置房未免显得武断，数灯法也是有疑问的，更多的情况下是两面的亮灯数不一样。”乔虹告诉本报记者。

一些专家指出，“空置率”很难核定并不等于不能认定，世界上有不少国家和地区像美国、欧盟都能统计出楼市空置率。

华远地产董事长任志强也公开指出：“为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计?为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查?”

一边是住房供应相对不足，一边是由大量“二套房”或“三套房”所导致的“宁空不租”现象，这种怪相也诱发了房租租金的上涨。“客观地讲，房租上涨反映了人们对住房的需求，2003年至2008年房租的上涨相对于其他生活成本显得缓慢，最近的房租上涨只是这种需求的短期释放，短时间内房租不可能无限上涨。”乔虹告诉本报记者。

房价数据如何统计才算科学?

2010年2月25日，国家统计局发布《2009年国民经济和社会发展统计公报》，其中称“70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”。一些人开玩笑，说“统计局是不是将小数点搞错了”。

而今，多数学者认为，国家统计局的基础数据似乎是准确的，错误在于计算方法上。严格的讲，国家统计局并没有给出其房价涨幅的算法公式，我们只能根据其提供的数据加以推断。

根据统计局的数据倒推，我发现国家统计局是将12个月度的同比增长数据求和，然后除以12，便得出“1.5%”这个数据。我检验了国家统计局2008年的数据，发现计算结果完全对接。

那么，国家统计局的房价涨幅算法，无疑是“平均月度同比数”。可是，由于国家统计局将每个月的同比增长数都加总求和，那么，消除了一年中的物价从负值上涨到正值并持续上扬的这一趋势，也就是说，将上涨趋势通过算术的方法抵消掉了，从而得出一个很低的数据，即1.5%。

再看中国土地勘测规划院的算法。它根据国家统计局的数据计算结果为，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。我们知道，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，2008年为3576元/平方米。那么，2009年的房价涨幅=(2009年价格-2008年价格)/2008年价格=(4474-3576)/3576=25.1%。这与多数人采用的算法相同，也是广为接受的算法。

不过，这种算法也存在致命缺陷。一方面，它无法衡量年度房价上涨情况，因为，某年的房价上涨情况是在上年l2月房价水平的基础上，该年度全年房价上升的程度，即该年l2月房价水平与上年l2月房价相比而上升的程度。而中国土地勘测规划院的算法则是将本年全年房价平均水平与上年全年房价平均水平相对比。另一方面，它包含的因素中，既有本年物价上涨的因素，又有上年物价上涨在本年的翘尾因素。

那么，如何科学地衡量房价上涨的幅度呢？可以用报告期(本年)12月份的数据与基期(上年)12月份的情况相比较。比如，2009年12月份比2008年12月份的房价同比上涨7.8%，则应该认为2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.8%。

当然，我计算的“7.8%”这个数据，与我们通常的感觉也是不同的。为什么？原国家统计局局长李德水说：“调查时采集的数据是开发商报送的数字，也可能难以完全反映实际交易的价格”；还有一点是，统计局的数据是全国70个大中城市的房价平均数值。而有些地区的统计口径还不同，有的“住宅成交价格”包括了经济适用房，有的则不包括。

既然问题出来了，如何补救？答案很简单：统一统计口径，以住房实际成交价格为样本(不再由开发商报数)，并采用更为合理的计算方法。

国外如何处置空置房

国外对空置房的措施非常严厉和强硬，因为空置房不仅是资源的错配、浪费和空置，而且严重扭曲房价，也对经济造成潜在威胁，给民生造成极大的伤害。投机客囤房行为势必会出现许多空置房，如不打击，必然会有一系列恶性反应。

欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽相同。大多数国家不考虑已废弃住宅，基本以可居住住宅为前提。

荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人闲置房。荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过12个月。

瑞典针对闲置房的措施则更为有力。为了遏制闲置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此政策主要是认为闲置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家，均不超过2%。

在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，依此类推。

丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

美国统计署(USCensusBureau)自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。美国统计署对空置住房的定义很简单:在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时候发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。

在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。